2026 공동주택 공시가격 발표 | 서울 18.67% 급등, 보유세 최대 57% 상승

올해 공동주택 공시가격이 드디어 공개됐다. 2026년 3월 17일 국토교통부가 발표한 공시가격(안)에 따르면 전국 평균 9.16%, 서울은 무려 18.67%가 올랐다. 래미안 원베일리 전용 84㎡ 보유세가 1,829만 원에서 2,855만 원으로 1,000만 원 이상 뛰었고, 종부세 대상 주택은 전년 대비 53% 넘게 확대됐다. 자산 가치 상승이 곧바로 지갑에서 빠져나가는 세금으로 돌아오는 국면이 본격화된 셈이다.

이번 공시가격 상승의 핵심은 '시세 반영'이다. 현실화율 69%는 4년 연속 동결됐지만, 2025년 한 해 동안 서울 아파트 시세가 큰 폭으로 오르면서 공시가격도 함께 끌어올려졌다. 특히 강남 3구와 한강 벨트 일대는 20 - 30%대 상승률을 기록하며 보유세 부담이 직격탄을 맞았다.

공시가격은 단순히 세금의 기준이 아니다. 재산세, 종합부동산세, 건강보험료, 기초연금까지 총 67개 행정·복지 제도에 연동된다. 내 집 한 채를 보유하고 있는 1주택자라 해도 이번 공시가격 변동은 반드시 확인해야 하는 이유가 바로 여기에 있다.

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2026 공시가격 핵심 수치와 가격대별 상승 구조

2026년 1월 1일 기준으로 산정된 이번 공동주택 공시가격은 전국 약 1,585만 가구를 대상으로 한다. 전국 평균 상승률 9.16%는 2021년 이후 가장 높은 수치이며, 서울 18.67%는 2007년(22.7%), 2021년(19.05%)에 이어 역대 세 번째로 높은 수준이다.

가격대별 상승 구조에서 뚜렷한 양극화 현상이 나타났다. 3억 원 이하 주택의 공시가격 변동률은 0.5%에 불과하지만, 9억 원 초과 12억 원 이하 구간은 20.90%, 15억 원 초과 30억 원 이하 구간은 26.63%, 30억 원 초과는 28.59%까지 치솟았다. 고가 주택일수록 상승 폭이 압도적으로 크다는 의미다.

서울 내 자치구별 편차도 극단적이다. 성동구가 29.04%로 서울 25개 자치구 중 최고 상승률을 기록했고, 강남구 26.05%, 송파구 25.49%, 양천구 24.08%, 용산구 23.63%, 동작구 22.94%가 그 뒤를 이었다. 반면 도봉구는 2.07%에 그쳤다. 성동구의 상승률이 도봉구의 약 14배에 달하는 셈이다.

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주요 단지별 보유세 시뮬레이션 상세 분석

국토부가 1세대 1주택자 기준(공정시장가액비율: 종부세 60%, 재산세 45%)으로 추산한 보유세 결과는 상당히 충격적이다. 공시가격 33% 상승이 보유세 56% 상승으로 확대된 구조를 보여주기 때문이다. 이는 종부세의 누진세율 구조 때문인데, 공시가격이 높아지면 더 높은 세율 구간에 편입되면서 세금이 기하급수적으로 불어난다.

서초구 반포동 래미안 원베일리 전용 84㎡의 경우, 공시가격이 34억 3,600만 원에서 45억 6,900만 원으로 33% 상승했다. 재산세는 746만 원에서 947만 원으로, 종부세는 1,083만 원에서 1,908만 원으로 올라 보유세 합계가 1,829만 원에서 2,855만 원으로 56.1% 급증했다. 연간 보유세만 1,026만 원이 추가로 발생하는 것이다.

강남구 압구정동 신현대 9차 전용 111㎡는 공시가격이 34억 7,600만 원에서 47억 2,600만 원으로 36% 올라, 보유세가 1,858만 원에서 2,919만 원으로 57.1% 상승한다. 재산세 743만 원이 949만 원으로, 종부세 1,115만 원이 1,970만 원으로 각각 오른다.

한강 인접 지역도 영향이 크다. 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 전용 84㎡는 공시가격이 13억 1,600만 원에서 17억 2,300만 원으로 30.9% 상승하며, 보유세가 289만 원에서 439만 원으로 51.9% 뛰었다. 성동구 행당동 서울숲 리버뷰자이 전용 84㎡는 공시가격 27.8% 상승에 보유세가 307만 원에서 475만 원으로 54.7% 올랐다.

반면 중저가 주택의 부담 변화는 상대적으로 미미하다. 노원구 풍림아파트 전용 84㎡는 보유세가 66만 원에서 71만 원으로 7.6% 증가에 그쳤고, 도봉구 대상타운 현대아파트는 62만 원에서 66만 원으로 6.5% 상승에 불과하다.

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종부세 대상 53% 확대, 세수 확보 구조가 바뀌고 있다

이번 공시가격 발표에서 가장 주목할 부분은 종부세 과세 대상의 급격한 확대다. 1세대 1주택자 기준으로 공시가격 12억 원을 초과하는 주택이 전년 31만 7,998가구에서 48만 7,362가구로 53.25% 늘었다. 전체 공동주택(1,585만 1,336가구) 중 이 비율은 2.04%에서 3.07%로 올라 사상 처음으로 3%를 넘어섰다.

서울에서는 전체 공동주택 278만 2,147가구 가운데 14.9%인 41만 4,896가구가 공시가격 12억 원을 초과했다. 서울 아파트 약 7채 중 1채가 종부세 대상인 셈이다. 강남구가 9만 9,372가구로 가장 많았고, 송파구 7만 5,902가구, 서초구 6만 9,773가구, 양천구 2만 8,919가구, 성동구 2만 5,839가구 순이었다.

특히 한강 벨트 지역에서 종부세 대상 편입 가구의 증가 속도가 두드러졌다. 강동구에서 종부세 대상 주택이 516%나 폭증했고, 동작구 296%, 광진구 164%, 성동구 147%, 마포구 140%가 늘었다. 이들 지역은 2025년 한 해 동안 아파트 시세가 급등한 곳과 정확히 겹친다.

현실화율 69%가 4년째 동결된 상태에서도 시세 상승분이 고스란히 반영되면서 세수 확보 효과는 자연스럽게 달성되고 있다. 현실화율을 인위적으로 올리지 않아도 집값 상승 자체가 과세 기반을 확대하는 구조가 된 것이다.

여기에 더해 향후 공정시장가액비율 인상 가능성도 열려 있다. 현재 1주택 기준 공정시장가액비율은 종부세 60%, 재산세 45%인데, 이는 시행령 개정만으로 언제든 상향할 수 있어 국회 입법 절차가 필요 없다. 국토부는 3월 17일 백브리핑에서 공정시장가액비율 인상 여부에 대해 "행정안전부와 세제 당국 소관"이라며 아직 공유된 내용이 없다고 밝혔지만, 부동산 시장 불안이 지속될 경우 추가 세 부담 인상 카드로 활용될 가능성은 상존한다.

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공시가격 상승이 부동산 시장에 미치는 파급 효과

보유세 부담 증가는 단순히 세금 고지서 금액이 달라지는 문제에 그치지 않는다. 매물 흐름, 매수 심리, 임대 시장까지 연쇄적으로 영향을 미친다.

가장 직접적인 변화는 '절세 매도'의 증가다. 보유세가 연간 수백만 원에서 1,000만 원 이상 오르면 버티는 비용이 급격히 높아진다. 다주택자뿐 아니라 고가 1주택자까지 매도를 고민하기 시작한다. 실제로 2026년 2월부터 일부 고가 1주택자들이 매물을 내놓는 움직임이 포착되고 있으며, 이는 이전까지 다주택자 중심의 절세 매물과는 다른 양상이다.

보유세 상승이 바로 집값 하락으로 이어지기보다는 매물 증가 압력으로 작용할 가능성이 높다는 분석이 우세하다. 매물이 늘어나면 매수자 우위 시장이 형성되면서 가격 협상력이 높아지고, 장기적으로 가격 조정의 트리거가 될 수 있다.

임대 시장에도 영향이 불가피하다. 보유세 부담을 임차인에게 전가하려는 시도가 늘어나면서 전월세 상승 압력이 커질 수 있다. 반면 매물 증가로 실거래가가 조정되면 전세가율이 상대적으로 높아져 전세 시장에 불안 요인으로 작용할 수 있다.

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전국 시도별 공시가격 변동과 지역별 온도 차이

서울이 18.67%로 압도적 상승률을 기록한 가운데, 서울을 제외한 16개 시도 평균은 3.37%에 그쳤다. 경기도가 6.38%로 서울 외 지역 중 가장 높았고, 세종 6.29%가 근소한 차이로 뒤를 이었다.

반면 하락한 지역도 있다. 제주(-1.76%), 광주(-1.25%) 등 5개 시도는 공시가격이 전년보다 떨어졌다. 수도권과 비수도권, 그리고 비수도권 내에서도 선호 지역과 비선호 지역 간 양극화가 심화되고 있음을 보여주는 수치다.

강남 3구(강남·서초·송파)의 평균 상승률은 24.7%로, 전년(10.95%)보다 13.75%p 올랐다. 성동·용산 등 한강 인접 8개 자치구의 평균 상승률은 23.13%를 기록하며 강남 3구 못지않은 상승세를 보였다.

서울 내에서도 강북권 자치구의 상승률은 상대적으로 낮았다. 도봉구 2.07%, 노원구 4.38%, 강북구 3.29%, 금천구 3.44% 수준에 머물렀고, 이들 지역에는 공시가격 12억 원 초과 주택이 전무하거나 극소수에 불과하다.

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앞으로 주목해야 할 변수와 대응 전략

2026년 공시가격 발표는 끝이 아니라 시작이다. 하반기에 새로운 '5년 단위 공시가격 현실화 로드맵'이 발표될 예정이고, 공정시장가액비율 인상 여부도 아직 확정되지 않은 상태다. 부동산 시장 불안이 지속되면 현실화율 인상이나 종부세율 조정 같은 추가 세제 강화 카드가 꺼내질 수 있다.

1주택자라면 현재 보유 주택의 공시가격을 정확히 확인하고, 변동에 따른 재산세·종부세·건보료 변화를 종합적으로 점검해야 한다. 공시가격 12억 원 안팎에 위치한 주택이라면 종부세 대상 편입 여부를 확인하는 것이 급선무다.

다주택자는 양도세 중과 유예 종료(5월 9일 예정), 보유세 상승, 향후 추가 세제 강화 가능성을 종합적으로 고려해 매도·증여·보유 전략을 세워야 한다. 비핵심 자산부터 정리하되, 급매보다는 시장 상황을 면밀히 살피며 매도 타이밍을 조율하는 것이 유리하다.

한국의 보유세 실효세율은 약 0.15% 수준으로 OECD 주요국 평균인 0.6%에 비해 여전히 낮다. 미국 평균 1%, 영국 0.72%, 일본 0.49%와 비교하면 3 - 4배 이상 낮은 수준이다. 이는 향후 보유세 인상 여력이 충분하다는 점을 시사하며, 정부가 세제를 통한 시장 안정화 의지를 보이고 있는 만큼 추가 인상 가능성에 대비할 필요가 있다.

지금 가장 중요한 행동은 세 가지다. 첫째, 부동산공시가격 알리미에서 내 집 공시가격을 바로 확인한다. 둘째, 주변 유사 단지와 비교해 과도하다면 4월 6일까지 의견서를 제출한다. 셋째, 재산세·종부세·건보료까지 포함한 총 보유 비용을 계산해 자산 포트폴리오 전략을 재점검한다.